La gestion d’une copropriété est un sujet complexe qui requiert une connaissance approfondie de la législation en vigueur. Parmi les éléments clés de cette législation, les assemblées générales occupent une place centrale. Cet article vous propose un tour d’horizon complet sur la législation encadrant les copropriétés et le fonctionnement des assemblées générales.
Les principales lois régissant la copropriété
En France, la loi du 10 juillet 1965 constitue le principal texte de référence en matière de copropriété. Elle a pour objet de définir les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement des copropriétés, ainsi qu’à la répartition des charges entre les copropriétaires. Le décret du 17 mars 1967, quant à lui, précise les modalités d’application de cette loi et établit notamment les dispositions relatives aux assemblées générales.
D’autres textes législatifs viennent compléter ces dispositifs, tels que la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a introduit plusieurs mesures visant à améliorer la gouvernance des copropriétés, ou encore la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui apporte des précisions sur certaines obligations des syndics et modifie certaines dispositions relatives aux assemblées générales.
Le rôle primordial de l’assemblée générale
L’assemblée générale est l’instance décisionnelle suprême d’une copropriété. Elle réunit tous les copropriétaires au moins une fois par an, afin de délibérer sur diverses questions relatives à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. Les décisions prises lors de ces assemblées sont appelées résolutions, et leur adoption requiert un certain nombre de voix exprimées par les copropriétaires, en fonction de la nature des questions abordées.
Les règles encadrant la convocation et la tenue des assemblées générales
La convocation à une assemblée générale doit être adressée aux copropriétaires au moins 21 jours avant la date prévue pour la réunion. Cette convocation doit mentionner l’ordre du jour, ainsi que les documents nécessaires à l’information des copropriétaires sur les points soumis à délibération. Il est important de noter que seul le syndic peut convoquer une assemblée générale, sauf exceptions prévues par la loi (par exemple, en cas de carence du syndic).
Pour que les délibérations soient valables, il est nécessaire qu’un quorum soit atteint lors de l’assemblée générale. Le quorum correspond au nombre minimum de voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés pour que l’assemblée puisse valablement statuer. Ce quorum varie en fonction de la nature des questions abordées et du nombre de convocations.
Les majorités requises pour l’adoption des résolutions
Les résolutions sont adoptées selon différentes majorités, en fonction de la nature des décisions à prendre. On distingue notamment :
- La majorité simple (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés) pour les décisions courantes, telles que l’approbation des comptes ou la désignation du syndic.
- La majorité absolue (plus de 50% des voix de tous les copropriétaires) pour certaines décisions importantes, comme la modification du règlement de copropriété ou la réalisation de travaux d’amélioration.
- La double majorité (au moins deux tiers des voix de tous les copropriétaires) pour certaines décisions exceptionnelles, telles que la vente d’une partie commune ou la suppression du statut de copropriété.
Le recours contre les décisions prises en assemblée générale
Un copropriétaire qui estime qu’une décision prise lors d’une assemblée générale est irrégulière ou abusive dispose d’un délai de deux mois pour intenter une action en justice devant le tribunal de grande instance. Ce délai court à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. La saisine du tribunal doit être effectuée par un avocat.
Il est donc essentiel pour les copropriétaires de bien connaître la législation en matière de copropriété et d’être vigilant quant au respect des règles encadrant les assemblées générales. Le recours à un professionnel du droit, tel qu’un avocat spécialisé, peut s’avérer utile pour garantir la conformité des décisions prises et prévenir d’éventuels conflits.